شوک «ممدانی» به بازار املاک

نیلوفر ادیب‌نیا:  براساس گزارشی از فاکس‌نیوز، با جان گرفتن دولت ممدانی، این تعهد که بر پایه جهان‌بینی سوسیال‌دموکرات و انگاره‌ «مسکن به مثابه یک حق بشری» بنا شده است، نخستین و بزرگ‌ترین آزمون سیاسی او خواهد بود. حامیان وی، این اقدام را برای مستاجرانی که زیر چرخ‌دنده‌های تورم و اجاره‌بهاهای بی‌سابقه فرسوده شده‌اند، حیاتی می‌دانند. در مقابل، منتقدان هشدار می‌دهند که این سیاست می‌تواند اکوسیستم لرزان مسکن شهر را به بی‌ثباتی بکشاند، تنگناهای مالی ساختمان‌ها را تشدید کند و روند خروج مالکان خرد از این صنعت را شتاب بخشد. «هامبرتو لوپس»، بنیان‌گذار اتحادیه مسکن «گاتهام»، در گفت‌وگو با فاکس‌نیوز پرده از واقعیتی تلخ برداشت. او در این‌باره گفت: «هم‌اکنون می‌بینم که مالکان بیشتری تصمیم گرفته‌اند ساختمان‌های خود را بفروشند. در همین لحظه، دو نفر از آنها در حال واگذاری املاکشان هستند. حجم مراجعات به من افزایش پیدا کرده است و هر روز تعداد بیشتری از ساختمان‌ها برای فروش ثبت می‌شود. از ماه ژانویه تاکنون، میزان معاملات فروش در مجموعه ما تقریبا دو برابر شده است.»

اظهارات لوپس، بخشی از مجموعه مستند «ظهور سوسیالیسم» است؛ «ظهور سوسیالیسم» عنوان مجموعه‌ای از گزارش‌ها و مستندهای تحلیلی فاکس‌نیوز دیجیتال است که در آن، این رسانه به بررسی و نقد روند فزاینده‌ تاثیرگذاری ایده‌ها و سیاست‌های سوسیالیستی بر ساختار مدیریتی و تصمیم‌سازی در کلان‌شهرهای آمریکا می‌پردازد. در حال حاضر حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در نیویورک تحت قانون «تثبیت اجاره‌بها» قرار دارند. طرح «فریز اجاره» تنها شامل این واحدها می‌شود و نرخ افزایش سالانه را که پیش‌تر ۳درصد بود، به عدد صفر می‌رساند. حامیان حقوق مستاجران بر این باورند که این تدبیر، نوشدارویی است که بسیار دیر تجویز شده است. درحالی‌که میانگین اجاره‌بها در قلب نیویورک (منطقه منهتن) به مرز 5هزار دلار در ماه رسیده است، کارلینا ریورا، مدیرعامل انجمن تامین مسکن ارزان‌قیمت، این ارقام را «نامعقول» و فراتر از توان مالی قشر کارگر و طبقه متوسط توصیف می‌کند. وی ضمن پشتیبانی از طرح‌هایی همچون «برنامه مکمل شهری برای پیشگیری از بی‌خانمانی» که سال گذشته موفق شد ۳۰هزار خانواده را از گرم‌خانه‌ها به سرپناه‌های پایدار منتقل کند، تاکید دارد که به‌رغم وابستگی ۱۳۵هزار شهروند به برگه‌های کمک‌هزینه اجاره، فشار هزینه‌های زندگی در تمام ارکان شهر بیداد می‌کند.

براساس این گزارش، ممدانی طرح «فریز اجاره» را تنها قطعه‌ای از پازل گسترده‌تر خود برای «استطاعت مسکن» می‌داند؛ برنامه‌ای که شامل تقویت چتر حمایتی از مستاجران، پیشگیری از بی‌خانمانی و جهش در ساخت‌وساز روی زمین‌های دولتی است. دولت او همچنین بر ساده‌سازی فرآیندهای زیست‌محیطی و صدور مجوز تاکید دارد؛ اصلاحاتی که به گفته سازندگان، می‌تواند هزینه‌های تمام‌شده پروژه‌ها را تا صدها هزار دلار کاهش دهد.

با این همه، مالکان بر این باورند که این سیاست، چشم بر حیاتی‌ترین مولفه اقتصاد مسکن، یعنی هزینه‌های نگهداری و اداره ساختمان، بسته است. آن کورچاک، رئیس انجمن مالکان خرد نیویورک، در این باره می‌گوید: «نمی‌توان در میانه صعود بی‌وقفه هزینه‌های جاری، حکم به انجماد اجاره‌بها داد. در قاموس اقتصاد مسکن، اجاره‌بها تنها منبع درآمد است و این درآمد باید بتواند تکافوی هزینه‌های فزاینده را بکند.» نگاهی به وضعیت عرضه‌کنندگان مسکن، پرده از یک بحران فراگیر برمی‌دارد: رشد سرسام‌آور هزینه‌های بهره‌برداری. آمارهای رسمی نهادهای مالی شهر نیویورک نشان می‌دهد که مجموع مالیات‌های وصول‌شده از املاک در سال جاری، با جهشی 1.5میلیارد دلاری نسبت به سال گذشته همراه بوده است؛ رقمی که از رشد میانگین ۵درصدی در کل شهر حکایت دارد. براساس گزارشی از نشریه فورچون، علاوه بر این جهش ناگهانی، ساختار مالیاتی نیویورک در مقایسه با کل کشور آمریکا نیز تامل‌برانگیز است. نرخ موثر مالیات بر املاک سالانه در این کلان‌شهر به 1.45درصد رسیده است؛ عددی که شاید در نگاه نخست کوچک به نظر برسد، اما در واقعیت به معنای آن است که بابت هر صد هزار دلار از ارزش ملک، مالک ملزم به پرداخت 1450 دلار مالیات سالانه است. سنجش این نرخ مالیاتی با میانگین کشوری ایالات متحده که حدود 0.89درصد برآورد می‌شود پرده از حقیقتی تلخ برمی‌دارد: نیویورک، خیلی بیشتر از میانگین ملی از مالکان خود مالیات می‌ستاند.

در چنین اوضاعی، مالیات بر مستغلات به‌تنهایی نزدیک به ۳۰ درصد از کل عایدی اجاره‌بها را به خود اختصاص می‌دهد. به زبانی ساده‌تر، از هر سه دلاری که یک مستاجر بابت سرپناه خود می‌پردازد، حدود یک دلار آن مستقیما و پیش از هر هزینه‌ دیگری، راهی خزانه‌ دولت می‌شود. در چنین بستری است که اعتراض مالکان معنای تندتری به خود می‌گیرد. لوپس با اشاره به اینکه در برخی مناطق، جهش هزینه مالیاتی ساختمان‌ها بسیار فراتر از میانگین شهر و بین ۱۵ تا ۴۰درصد بوده است، خاطرنشان می‌کند: «این چه عدالتی در مالیات‌ستانی است؟ مالیات تنها یکی از املاک من از ۶۸هزار دلار به آستانه‌ ۱۰۰هزار دلار رسیده است؛ این یعنی در عرض یک سال، بیش از ۳۰هزار دلار هزینه‌ اضافی تنها برای یک ملک! درحالی‌که سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها، تنها بخش ناچیزی از این هزینه‌ هنگفت را پوشش می‌دهد. اکنون پرسش بنیادین اینجاست: وقتی درآمدها منجمد شده‌اند، این مابه‌التفاوت کلان باید از کدام منبع تامین شود؟» گروه‌های صنفی مالکان هشدار می‌دهند که فریز اجاره، هزینه‌ها را محو نمی‌کند، بلکه تنها آنها را منتقل می‌کند. در ساختمان‌های چندمنظوره، این فشار به مستاجران تجاری یا بخش بازار آزاد تحمیل می‌شود و در سایر موارد، به تعویق افتادن تعمیرات و نوسازی زیرساخت‌ها را در پی خواهد داشت.

بحران «خاموشی 1977» در نیویورک تکرار می‌شود؟

 «جن لی»، از مالکان نسل‌سومی در چایناتاون، معتقد است که رویکرد خصمانه با مالکان خصوصی، آنها را به لبه پرتگاه کشانده است. او می‌گوید: اگر ما را از صحنه کنار بزنند، ناچار شهر را ترک می‌کنیم و آن‌وقت مستاجران می‌مانند و تنها یک شماره‌ تلفن سرد و بی‌روح از شرکت‌های بزرگ در برابرشان. او با انتقاد از برچسب «طبقه استثمارگر»، تاکید می‌کند که بسیاری از این مالکان، مهاجرانی هستند که با خون‌دل و زحمت نسل‌ها، این ثروت کوچک را اندوخته‌اند. در این میان، وضعیت سازمان مسکن دولتی نیویورک که مأمن ۴۰۰هزار شهروند است، به‌عنوان نمونه‌ای از مدیریت دولتی مسکن مورد توجه است؛ نهادی که سال‌هاست با کمبود بودجه و فرسودگی دست‌وپنجه نرم می‌کند. بحران مسکن نیویورک، محصول دهه‌ها انباشت مشکلات است: از نرخ پایین خانه‌های خالی و آمار بالای بی‌خانمانی گرفته تا قطبی‌سازی شدید سیاسی. اگرچه «فریز اجاره» ممکن است تسکینی آنی برای برخی مستاجران باشد، اما موفقیت بلندمدت آن در گرو پاسخ به این پرسش است: آیا این سیاست با اصلاحات مالیاتی و یارانه‌های دولتی همراه خواهد شد، یا نیویورک را به دوران بحرانی دهه۷۰ میلادی باز خواهد گرداند؟

براساس گزارشی از وب‌سایت تحلیلی امپایر سیتی وایر، دهه‌۱۹۷۰ میلادی برای نیویورک، یادآور روزگاری است که این کلان‌شهر پرآوازه تا لبه‌ پرتگاه ورشکستگی پیش رفت و تاریک‌ترین دوران اقتصادی خود را تجربه کرد. در سال۱۹۷۴، شکاف عمیق میان درآمدها و هزینه‌های شهر، کسری بودجه‌ای نزدیک به ۴۸۷‌میلیون دلار به بار آورد و حجم بدهی‌های معوق به رقم سرسام‌آور 13.5میلیارد دلار رسید. 

اعتماد نظام بانکی به توان مالی شهر سلب شد و چرخ‌دنده‌های تامین مالی از حرکت ایستادند. فرسودگی و ناامیدی چنان بر تاروپود شهر سایه افکند که تنها در فاصله‌ سال‌های ۱۹۷۰ تا ۱۹۷۵، حدود یازده هزار واحد مسکونی یا به حال خود رها شدند یا در شعله‌های آتش و ویرانی از میان رفتند. این بحران تنها در ارقام ترازنامه‌ها خلاصه نمی‌شد، بلکه ضربه‌ای کاری بر پیکره اجتماع وارد کرد. از دست رفتن بیش از نیم‌میلیون شغل صنعتی، نرخ بیکاری را به مرز ۱۲درصد رساند و موجی از ناامنی را روانه‌ خیابان‌ها کرد. در همین حال، پدیده‌ «کوچ طبقه متوسط» به حومه‌های شهر، باعث خروج سرمایه‌های انسانی و مالی شد و همزمان، کاهش بودجه‌ نهادهای حیاتی نظیر پلیس و آتش‌نشانی، خدمات عمومی را به پایین‌ترین سطح ممکن تنزل داد. اوج این درماندگی در تابستان ۱۹۷۷ نمایان شد؛ زمانی که در پی برخورد صاعقه و موج گرمایی طاقت‌فرسا، خاموشی مطلق 24ساعته‌ای شهر را در کام خود کشید. در آن شب‌های بیم و هراس، بیش از هزار آتش‌سوزی عمدی و غارت بیش از هزار و ششصد کسب‌وکار، شکنندگی هولناک نظم شهری را پیش چشم جهانیان به تصویر کشید. نجات نیویورک از این گرداب، در نهایت با میانجی‌گری و دخالت دولت مرکزی ممکن شد.

 اعطای وام‌های سالانه‌ 2.3میلیارد دلاری برای یک دوره‌ سه ساله، نوشدارویی بود که به کالبد نیمه‌جان شهر تزریق شد؛ اما این کمک‌ها با شروطی سخت‌گیرانه همراه بود: اصلاح ساختار بودجه و تعدیل 20درصدی نیروی کار شهرداری. اگرچه این تدابیر توانست ثبات مالی را به شهر بازگرداند، اما هزینه‌های اجتماعی سنگینی همچون بیکاری گسترده و کاهش کیفیت زندگی را بر دوش شهروندان نهاد. در پی این تجربه تلخ، چارچوب‌های قانونی نوینی از جمله «قانون وضعیت اضطراری مالی مصوب۱۹۷۵» تدوین شد تا با الزام شهر به ارائه‌برنامه‌های مالی دقیق میان‌مدت و بلندمدت به نهادهای نظارتی ایالتی، از تکرار چنین فاجعه‌ای پیشگیری شود. بحران دهه‌ هفتاد به روشنی نشان داد که حتی کلان‌شهری با عظمت نیویورک، تا چه اندازه به بازیگران اقتصادی بخش خصوصی وابسته است و غفلت از مدیریت بحران و آمادگی برای شرایط اضطراری، می‌تواند چه پیامدهای جبران‌ناپذیری به دنبال داشته باشد.  در پایان باید گفت که امروز نیویورک در برزخ یک تصمیم تاریخی ایستاده است؛ مسیری مبتنی بر محرک‌های بازار آزاد، یا چشم‌اندازی سوسیالیستی که در آن مسکن، نه یک کالا، بلکه یک خدمت عمومی تلقی می‌شود. نتیجه این تقابل، سیمای آینده‌ این کلان‌شهر آمریکایی را ترسیم خواهد کرد.